Tacite de réduction du bail commercial : ce qu’il faut savoir !

Le bail commercial est un contrat de location d’un local commercial, qui lie le propriétaire et le locataire. Ce contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Le bail commercial est soumis à des règles particulières, notamment en matière de renouvellement tacite du bail. Nous allons voir quelles sont les règles en vigueur et comment procéder au renouvellement tacite du bail commercial.

Comment est-ce que le renouvellement tacite d’un bail commercial se déroule ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exploité une activité commerciale ou professionnelle. Un bail commercial peut être conclu pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, soit 9 ans au maximum. Si le locataire n’a pas donné congé à l’amiable au bailleur avant la date fixée par ce dernier, il sera réputé avoir accepté tacitement le renouvellement du bail.

Le renouvellement tacite d’un bail commercial est le fait pour un locataire qui n’a pas donné de congé à son bailleur, de se maintenir sans opposition en cours de bail. Il ne peut être procédé au renouvellement qu’au terme du bail initial ou à son expiration.

Le montant du loyer et les conditions financières du renouvellement sont librement fixés entre les parties. La loi impose toutefois certaines règles relatives aux loyers des baux commerciaux (pourcentage maximum d’augmentation annuelle des loyers: 10%). Dans quels cas le loyer ne peut pas être augmenté ? Il y a augmentation si un des événements suivants se produit :

• changement de destination (par exemple, transformation en habitation)
• travaux effectués par le locataire qui modifient les lieux loués
• départ du locataire pour un autre local loué par celui-ci ou son conjoint (sous réserve que cette situation permette au preneur de poursuivre son exploitation)

Le renouvellement du bail doit être tacite ou expresse. Il faut qu’il y ait eu un accord entre les parties sur le renouvellement tacite du bail commercial.

Dans quelles situations le bail commercial peut-il être renouvelé tacitement ?

Le bail commercial est un contrat qui définit les droits et obligations des deux parties. Il permet au locataire d’utiliser le local commercial pour exercer son activité, tandis que le propriétaire peut percevoir une rémunération du fait de l’exploitation du local. Le bail commercial concerne essentiellement les locaux commerciaux. La durée d’un bail commercial est généralement fixée à 9 ans, sauf en cas de renouvellement tacite ou si la durée du bail a été prédéfinie par un texte législatif.

Il arrive qu’au terme de la période contractuelle, le preneur et le propriétaire ne soient pas disposés à respecter les clauses du contrat initial. Cela peut se faire suite à un changement dans l’activité exercée par le locataire ou au vieillissement du local. Dans ce cas, il est possible de renouveler tacitement le bail pour une nouvelle durée qui sera équivalente à celle qui avait été prévue initialement dans le contrat signé : 12 mois, 18 mois ou encore 24 mois (3 ans).

Ce type de renouvellement n’est pas automatique et doit être stipulé dans le contrat par écrit. Pour que ce type de renouvellement tacite soit valable, il faut qu’il y ait accord entre les deux parties sur ce point.  La conclusion d’un avenant au bail devra être faite par acte authentique ou sous seing privé après signature d’une convention tripartite entre propriétaire-preneur-locataire (signature devant notaire).

Lorsque cet accord n’existe pas, il faut en informer les services compétents afin qu’ils puissent procéder aux formalités requises pour officialiser la situation (publication au service des impôts des baux commerciaux).

Quels sont les avantages et les inconvénients du renouvellement tacite ?

Avec l’arrivée du renouvellement tacite, la durée d’un bail commercial a été allongée. Cette disposition est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et concerne les baux conclus ou renouvelés entre le 1er septembre 2014 et le 31 août 2016.

Le bail commercial est un contrat de location de locaux à usage professionnel qui lie un propriétaire (le bailleur) au locataire (le preneur). Il s’agit d’un contrat très souvent utilisé par les commerçants, les artisans et les professions libérales pour exploiter une activité commerciale dans des locaux loués.

Un avantage important du renouvellement tacite est qu’il permet au bailleur et au preneur de prolonger automatiquement le bail commercial sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire. Un autre avantage important est que ce type de bail peut être modifié ou résilié plus facilement qu’un bail classique, notamment grâce à la possibilité offerte aux parties de modifier par accord écrit les dispositions relatives aux clauses sensibles (prix du loyer, paiement des charges, indemnité d’occupation…).

Quelle est la durée du renouvellement tacite ?

L’article L 145-9 du code de commerce stipule que « le bailleur peut toujours, en cours d’exécution du bail, se prévaloir des dispositions de l’article 1728 du Code civil » afin d’obtenir une résiliation anticipée du contrat si les conditions suivantes sont remplies :

•  Un cas fortuit
• Un cas fortuit survenu chez le locataire
• Une faute commise par le locataire
• Une modification des conditions essentielles du bail ou des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné pour le preneur un accroissement manifeste des obligations
• Quatre années consécutives à compter de la date à laquelle les travaux sont achevés

La durée du renouvellement tacite d’un bail commercial est de 2 ans. Ce délai peut être prolongé par la rédaction d’un avenant au contrat de manière à le rendre plus équitable. La prolongation doit faire l’objet d’un avenant et être signifiée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou notifiée contre récépissé.

Quels sont les documents nécessaires à la mise en place du renouvellement tacite du bail commercial ?

Pour la mise en place du renouvellement tacite du bail commercial, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes. Dans un premier temps, vous devez faire une demande écrite à votre propriétaire. Cette lettre doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, ou bien remise directement à son destinataire.

Le courrier doit contenir les informations suivantes :

• Les coordonnées du propriétaire et celles du locataire (nom, adresse, numéro SIRET)
• L’objet de la demande (le renouvellement tacite du bail commercial)
• La date d’effet souhaitée pour le bail
• Le montant du loyer souhaité et des charges
• Les conditions relatives au paiement (quotité, modalités)
• La durée souhaitée pour le bail

Dans le cas où le propriétaire refuse le renouvellement tacite ou s’il ne répond pas dans les délais prévus par la loi, il faut alors saisir la justice afin que soient appliqués les dispositions contractuelles. Il faut savoir qu’un locataire peut mettre fin au bail commercial avant son terme initial en respectant un préavis d’au moins 6 mois. La rupture anticipée donne lieu à indemnisation si elle est justifiée par certains motifs.

Lorsque vous décidez de rompre votre contrat commercial pour cause de changement d’activité par exemple, vous serez indemnisé si cela se produit entre 3 ans et 9 ans avant l’expiration normale du contrat. En revanche, ce type d’indemnisation n’est pas applicable si la rupture anticipée résulte d’un motif grave (sauvegarde des intérêts vitaux ou patrimoniaux).