À quoi sert la création d'une SCI de location ?

Le SCI est un statut de location qui permet à une personne physique ou morale de louer un bien immobilier pour une durée déterminée et moyennant le paiement d’un loyer.

Il s’agit d’une forme de location souple, qui permet de louer un bien pour une courte durée (de quelques jours à quelques mois). Ce statut a été créé en 2014 par la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) afin de faciliter l’accès au logement des jeunes actifs.

Qu’est-ce qu’une SCI de location ?

Une SCI de location est une société civile immobilière qui permet à plusieurs personnes d’avoir le statut de SCI (société civile immobilière) pour pouvoir acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être créée par des personnes physiques, des couples mariés ou pacsés, ou encore par des personnes morales, comme une société commerciale. La SCI de location est souvent utilisée pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier lorsque celui-ci est important, notamment lorsqu’il s’agit d’un patrimoine familial.

L’utilisation du statut SCI présente certains avantages :

le dirigeant social ne verse pas de salaire: les bénéfices réalisés sont directement répartis entre les associés proportionnellement à leur apport au capital social
cette structure permet aux associés d’être imposables sur les revenus tirés des biens immobiliers détenus en propre
un partage égalitaire des bénéfices: chaque associé reçoit une part égale du résultat net réalisé sur les actifs détenus en commun
le respect du principe «une action vaut une voix»: il n’y a pas besoin d’être majoritaire pour prendre une décision importante car chaque action donne droit à un vote au même titre que toute autre action
une responsabilité limitée aux apports effectués: en cas de faillite, seuls les apports effectués seront affectés par celle-ci si la responsabilité limitée est mise en œuvre

C’est la définition d’une SCI de location. Ci-dessous sont listées les obligations du bailleur qui a créé la SCI de location.

Quelles sont les principales obligations d’un bailleur qui a créé une SCI de location ?

Pour un bailleur qui a créé une SCI de location, les principales obligations sont :

la rédaction d’un contrat de location (bail)
le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel
l’obligation d’assurer la gestion locative du bien donné en location et le versement des loyers à la SCI
l’obligation d’informer le locataire sur les conditions juridiques et financières prévues par le bail

Ce sont les principales obligations d’un bailleur, mais nous verrons les avantages de la création d’une SCI de location.

Quels sont les avantages de la création d’une SCI de location ?

L’avantage de créer une SCI de location est que vous pouvez bénéficier d’une exonération des plus-values. Cela signifie que vous ne payez pas l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier.

Vous pouvez également profiter d’une exonération totale ou partielle des droits de succession si vous décidez de transmettre le patrimoine à vos enfants.

Il faut savoir qu’il n’y a aucun impôt sur les sociétés, mais uniquement un impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (CSG / CRDS) sur les dividendes versés par la SCI à ses associés. Une autre raison qui peut motiver la création d’une SCI est le fait que cela permet :

d’optimiser votre fiscalité en matière d’impôts locaux (taxe foncière), car ils ne sont pas imputables au seul associé qui possède le logement, mais aux associés eux-mêmes
de limiter votre responsabilité personnelle par rapport aux dettes contractées par l’entreprise
de garantir une éventuelle indivision entre associés en cas de décès
de protéger son conjoint grâce à la clause d’agrément pour protéger son conjoint contre tout projet immobilier irréfléchi

Voilà les avantages de la création d’une SCI de location. Ci-dessous, nous allons répondre à cette question : quel est le régime fiscal des revenus issus d’une SCI de location ?

Quel est le régime fiscal des revenus issus d’une SCI de location ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez, la location peut être une source de revenus. Par ailleurs, si vous optez pour le statut de SCI (Société Civile Immobilière), il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la société civile immobilière permet à un couple marié ou non de profiter du régime fiscal avantageux des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux (BNC). Mais alors, quel est le régime fiscal applicable aux revenus issus d’une SCI ? Les revenus issus de la location sont imposés à l’impôt sur le revenu au nom du bailleur. Dans ce cas-là, les associés ont toute latitude quant au choix du régime social qui sera appliqué par la société.

Ils peuvent opter pour celui des travailleurs non salariés (TNS) ou celui des assimilés salariés. Ce choix dépendra essentiellement des risques financiers pris par l’associé en échange de sa participation au capital social. Si les associés ne sont pas affiliés au régime générale, ils doivent déclarer les revenus locatifs perçus comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’ils sont affiliés au régime générale, ils doivent déclarer ces mêmes revenus comme BNC.

Quelles sont les pièces à fournir pour créer une SCI de location ?

Pour créer une SCI de location, il faut : La déclaration d’insaisissabilité sur les biens meubles et immeubles (formulaire Cerfa n° 13973*03). Ce formulaire est à remplir par le propriétaire si son bien est sa résidence principale ou un bien non affecté à l’usage professionnel.

Il doit ensuite être enregistré au service des impôts dont il dépend au moyen du formulaire CERFA n° 13694*02. Une attestation de non-condamnation pour chaque associé, dûment visée par le juge de l’expropriation.

Vous pouvez toutefois vous dispenser de fournir cette attestation si votre SCI a été crée après le 1er janvier 2015 et que ses statuts ont été publiés avant cette date.

Quelles sont les conditions à respecter pour créer une SCI de location ?

Pour créer une société civile de location immobilière, il suffit d’avoir au minimum un associé. La SCI est souvent constituée entre parents et enfants.

Il est également possible de s’associer avec des amis ou des collègues de travail afin de constituer une SCI familiale. Cela permet de générer des revenus supplémentaires tout en préparant la transmission du patrimoine immobilier à ses héritiers. Afin que la constitution d’une SCI ne soit pas trop contraignante, il est conseillé de faire appel à un professionnel qui vous aidera à rédiger les statuts et fixera le montant du capital social nécessaire pour démarrer votre activité. En effet, il existe différents types de statuts (SARL, SASU, EURL…).

Les règles de constitution d’une SCI sont assez strictes :

les associés doivent être au minimum 2, mais peuvent être beaucoup plus nombreux (jusqu’à 100).
le capital social doit obligatoirement être déclaré lors du dépôt des statuts
les gérants peuvent être uniquement des personnes physiques ou peuvent avoir la possibilité d’être des personnes morales (sociétés commerciales)
l’immatriculation doit se faire par le biais d’un greffe auprès du tribunal compétent
la responsabilité financière des associés n’est pas illimitée mais limitée au montant investi au moment du démarrage
cette responsabilité financière est limitée aux apports effectués par chaque associés et non aux apports ultérieurs effectués par les autres associés…

C’est une bonne idée de louer un appartement dans lequel on travaille à temps plein. Cela permet de développer son réseau et d’avoir des locataires qui paient leur loyer. Cela permet aussi de s’assurer que les locataires ne restent pas trop longtemps chez vous, ce qui est important pour votre business.