Droit de préférence locataire commercial : les essentielles à savoir

La vente unique de locaux commerciaux distincts est une vente qui se fait par lots. Cette forme de vente est particulièrement adaptée à la vente d’un local commercial distinct. Ce type d’opération permet de réduire le coût des travaux et donc de revendre plus rapidement. En effet, elle permet de découper le bien en plusieurs lots et ainsi de réaliser des ventes séparées. Nous allons voir dans cet article comment procéder à la vente unique de locaux commerciaux distincts.

Quels sont les avantages d’une vente unique de locaux commerciaux distincts ?

Aujourd’hui, les bailleurs préfèrent souvent la vente unique de locaux commerciaux distincts pour un droit de préférence au profit des locataires commerciaux. Il existe plusieurs raisons qui expliquent cette situation, notamment le fait que les propriétaires ont tendance à réduire le nombre de baux ou à limiter la durée des baux qu’ils acceptent.

Pour les propriétaires-bailleurs, il s’agit d’un moyen de se débarrasser du bail commercial et d’éviter d’avoir à renouveler ce bail commercial avec pour contrepartie un loyer inférieur. Cependant, il ne faut pas perdre de vue le risque que représente une telle transaction, notamment parce que vous êtes liés par une promesse synallagmatique (contrat) qui implique un engagement irrévocable et inconditionnel pour le preneur (locataire commercial).

Comment le droit de préférence locataire commercial peut-il influencer le prix d’achat d’une vente unique de locaux commerciaux distincts ?

Les locataires commerciaux ont un droit de préférence au moment de la vente d’un local commercial distinct.  Ce droit peut influencer le prix d’achat d’une vente unique. Ils ont un droit de préférence sur les locaux commerciaux distincts qui sont loués par le même bailleur. Ce droit est nommé «droit de préférence», car il permet aux locataires d’acquérir les locaux commerciaux avant tout autre acquéreur potentiel.

Le droit de préférence du locataire ne peut être exercée que lorsque le bail en cours a été conclu pour une durée déterminée et, si possible, quand il y a eu un renouvellement ou une reconduction tacite du bail en cours. Dans ce cas, le propriétaire doit informer les autres candidats acquéreurs potentiels du droit de préférence dont bénéficie le locataire commercial. Cependant, lorsque cette information n’est pas réalisée par le bailleur, ce dernier peut exercer son droit de préférence malgré l’absence d’information des autres candidats acquéreurs potentiels.

La jurisprudence considère que la notification au propriétaire des autres candidats acquéreurs potentiels est suffisante pour permettre à tout intéresses (locataire ou non) d’exercer son droit de priorité sur les lieux loués en vertu du contrat en cours (Cass. 3ème civ., 19 fvrier 2005).

Quels sont les risques liés à une vente unique de locaux commerciaux distincts pour un droit de préférence locataire commercial ?

La vente unique de locaux commerciaux distincts pour un droit de préférence locataire commercial est souvent utilisée par les entreprises. Il faut savoir que cette technique permet à une entreprise qui achète des locaux commerciaux, de pouvoir les revendre sur le marché secondaire en se débarrassant d’un bien immobilier qui ne lui appartient pas. Cette technique est également appelée « vente unique ».

Le propriétaire du bien immobilier doit obligatoirement demander le droit de préférence au locataire ou à l’occupant du local commercial qui occupe ce dernier depuis plus d’un an, avant la mise en vente du local commercial. Si l’acheteur n’est pas intéressé par l’achat du local, il peut toutefois faire une offre inférieure à celle du vendeur et donc obtenir le droit de préférence. En effet, il sera considéré comme étant intéressé par l’achat si son offre est supérieure au prix proposée par le propriétaire du bien immobilier et que la durée minimale requise pour démontrer son intérêt est respectée (durée fixée à 12 mois).

Quels sont les critères à prendre en compte pour la réussite d’une vente unique de locaux commerciaux distincts ?

Lors d’une vente unique de locaux commerciaux distincts, le droit de préférence du locataire commercial est un critère à prendre en compte. Il s’agit d’un droit accordé au local commercial qui permet au locataire de se porter acquéreur en premier lorsque les locaux commerciaux sont vendus ensemble. Ce droit peut être exercé par un ou plusieurs des membres du locataire. Cependant, ce droit n’est pas automatique et doit faire l’objet d’un acte écrit spécifique entre les parties.

Le droit de préférence existe pour toute location ayant une durée minimale de 6 ans, que celle-ci soit consentie pour une activité particulière (par exemple, la vente) ou non (par exemple, la location). Dès lors qu’il y a eu vente unique de locaux commerciaux distincts, l’acquisition du bien par le futur acquéreur est subordonnée à son offre présentée après réception par le bailleur du congé donné au titulaire dans les conditions fixées par la loi.

Pour être valable, cette offre doit intervenir dans un délai raisonnable et ne pas intervenir avant l’expiration des six annuités du contrat de bail restant à courir. L’offre doit être formalisée par un acte écrit signifié au bailleur et exprimer explicitement le prix proposé ainsi que toutes les conditions suspensives attachés à cette offre.

Comment une vente unique de locaux commerciaux distincts peut-elle être optimisée ?

La vente unique de locaux commerciaux distincts est une opération qui consiste à scinder un local commercial en plusieurs lots. Cette vente peut se faire dans le cadre d’une cession globale, ou bien en cas de séparation des locaux commerciaux (vente séparée). Cette opération nécessite de respecter les règles du droit de préférence du locataire commercial et la procédure en ce sens.

Il est important que vous soyez au courant des éléments suivants : Dans le cadre d’une vente unique, il est possible pour un bailleur de mettre fin à la location commerciale quand bon lui semble. Pour ce faire, il doit respecter une procédure juridique stricte qui commence par l’envoi d’un congé au preneur.

Le congé doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé réception ou remis contre récépissé avant l’expiration du bail. A compter de l’envoi du congés, le preneur dispose alors d’un délai minimum de trois mois pour donner sa réponse (acceptation ou refus). Si le preneur accepte, il dispose encore d’un délai minimum de six mois pour libérer les lieux et commencer à payer son nouveau bailleur pour les anciens locaux commerciaux.

Lorsque le bailleur souhaite vendre ses biens immobiliers à un acquéreur potentiel, celui-ci doit envoyer un congés similaire au preneur afin que celui-ci puisse indiquer si oui ou non il souhaite acquérir les biens en question.