Clause d échelle mobile bail commercial : définition !

La clause d’échelle mobile est une clause qui permet de réviser le loyer du bail commercial à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice INSEE. Cette clause est souvent utilisée dans les baux commerciaux, mais elle peut également être présente dans les baux professionnels. Dans cet article, nous allons voir comment fonctionne cette clause, quelles sont les conditions pour pouvoir y recourir et comment la mettre en œuvre.

Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile dans un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un commerçant et une personne morale ou physique. Il confère au locataire le droit d’exploiter un fonds de commerce en échange d’une contrepartie financière. La durée du bail peut varier de 3 à 6 ans. Elle peut être renouvelée par tacite reconduction pour une période identique.

Le propriétaire n’est pas obligé de préciser les motifs qui l’empêchent d’exercer son droit de résiliation, mais il doit toutefois respecter un délai minimum avant cette décision, sauf convention contraire. Cependant, le propriétaire peut choisir librement la durée du bail sous réserve du respect des dispositions légales applicables aux baux commerciaux sans que cela puisse excéder 12 années (Article L 145-5 du Code de commerce).

Le locataire reste cependant redevable des frais accessoires tels que les impôts et taxes foncières, eau et gaz ainsi que les charges d’entretien courantes (Article R 145-30 du Code de commerce). Si le bail est conclu sous forme écrite, la clause d’indexation automatique sur l’indice INSEE ne se trouve plus obligatoirement dans le contrat mais elle demeure autorisée si elle a été prévue par les parties (Article L 145-39 du Code de commerce).

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une clause d’échelle mobile ?

La clause d’échelle mobile est une clause qui permet de fixer un pourcentage de révision des prix. Pour qu’elle soit valable, elle doit être inscrite dans le contrat de vente ou la promesse synallagmatique de vente. Cette clause ne peut pas être insérée dans un contrat cadre qui lie les parties.

La clause d’échelle mobile fonctionne sur le principe suivant : lorsque les prix définis contractuellement augmentent, ils sont automatiquement revus à la hausse en fonction du pourcentage prévu au contrat. Si ces prix baissent, ils sont automatiquement revus à la baisse selon le même pourcentage que celui prévu au contrat.

L’avantage principal de la clause d’échelle mobile bail commercial est sa simplicité. En effet, elle est applicable lorsque les parties n’ont pas anticipé par avance une éventuelle modification des taux d’intérêts et des conditions économiques générales du marché.

Quel est le but d’une clause d’échelle mobile ?

La clause d’échelle mobile est une clause qui permet de modifier les tarifs des produits ou services à la hausse ou à la baisse. Selon le droit européen, cette clause n’est pas interdite. En effet, lorsqu’une modification des tarifs s’applique en pourcentage par rapport au prix convenu dans le contrat, il ne s’agit pas d’un changement de prix absolu et unilatéral.

Cependant, si ce changement peut être assimilé à une augmentation du prix déjà convenu (exemple : augmentation de 50% sur 20 ans), alors la clause d’échelle mobile est considérée comme abusive et peut être annulée par le juge. Ainsi, en matière commerciale, lorsque vous signez un accord avec votre fournisseur, pensez à insérer une clause d’indexation pour éviter tout litige ultérieur.

À quoi sert les différentes formes de clauses d’échelle mobile ?

Les différentes formes de clauses d’échelle mobile permettent de réviser les salaires à la hausse ou à la baisse en fonction des résultats de l’entreprise. Elles sont utilisées pour régler les situations particulières. Par exemple, elles peuvent être mises en place pour maintenir un salaire minimum à l’intérieur d’une entreprise où les revenus varient fortement. La clause d’indexation permet ainsi une adaptation automatique du salaire aux variations du coût de la vie tout en assurant une certaine sécurité au salarié et une évolution contrôlée.

Cependant, elle présente certains inconvénients : elle ne peut pas être appliquée sur tous les paramètres (elle ne peut par exemple pas concerner le niveau des heures supplémentaires), elle est soumise à des conditions particulières (elle doit notamment être limitée dans le temps) et elle peut conduire à une baisse des avantages acquis par le passé. Elle implique aussi un risque si le marché connaît un ralentissement important, car cela rendra difficile le retour au niveau antérieur du salaire fixe.

Comment évalue-t-on le montant de la clause d’échelle mobile ?

L’évaluation de la clause d’échelle mobile bail commercial est un exercice délicat. En effet, cette clause peut être une bonne ou une mauvaise chose pour l’entreprise. Si elle est trop élevée, elle peut être la cause de nombreuses difficultés financières et juridiques. Si elle est trop basse, alors l’entreprise risque de perdre des marchés à cause du prix proposé. C’est pourquoi il est important d’en connaître les paramètres afin de pouvoir réaliser une estimation correcte du montant en question.

L’évaluation du montant de la clause d’échelle mobile ne doit pas se faire sur base d’une simple comparaison entre le prix que vous proposez et celui que vous avez pris comme exemple. Il faut tenir compte des éléments suivants :

Le prix auquel l’acheteur potentiel s’attend à payer le produit ou service
Les conditions générales applicables aux biens immobiliers comparables qui ont été vendus récemment (exemples : les caractéristiques du bien immobilier (nombre de chambres, superficie totale habitable, etc.) et son emplacement)
La notoriété de l’entrepreneur
Les taux hypothécaires actuels
La demande locative actuelle
La situation concurrentielle globale du secteur dans lequel évolue l’entreprise
Les tendances futures
Les coûts futurs des matières premières dont dispose votre entreprise
Vos capacités financières actuelles et futures
Vos perspectives commerciales (chiffre d’affaires).

Tous ces éléments vous permet d’évaluer le montant de la clause d’échelle mobile.

Quelle est la durée minimale d’une clause d’échelle mobile ?

La clause d’échelle mobile bail commerciale peut-être définie comme étant une clause qui permet à l’entreprise de modifier la rémunération des salariés en fonction de l’augmentation des prix, mais aussi celle de la productivité. Cette clause est très utilisée pour les conventions collectives qui sont négociées entre partenaires sociaux et donc ne peuvent pas être imposée par un juge.

En effet, le code du travail ne prévoit qu’une seule disposition possible : « la convention ou l’accord d’entreprise peut déroger aux dispositions plus favorables contenues dans la convention ou accord de branche dont relève la catégorie professionnelle dont relève le salarié ». La clause d’échelle mobile est donc une alternative à ce cadre réglementaire.

Le principe est simple : augmenter les salaires si l’entreprise a connu une augmentation du chiffre d’affaires, et le contraire en cas contraire. Il faut savoir qu’en matière de bail commercial, l’échelle mobile est une clause qui permet au bailleur de modifier le montant du loyer selon un indice. Cette clause permet d’ajuster le loyer à la valeur locative réelle du local. Le prix du loyer peut être ainsi augmenté ou diminué en fonction de la variation de cet indice.